Yabancılar Dubai'de Mülk Satın Alabilir mi?

Yabancılar Dubai'de Mülk Satın Alabilir mi? Yurt Dışından Nasıl Satın Alınır

Kısa cevap: evet. Yabancılar, BAE'de yaşamasalar ve BAE oturma vizesine sahip olmasalar bile Dubai'de mülk satın alabilir.

Dünyanın hemen her yerinden daire, villa, townhouse veya uygun nitelikteki başka bir mülkü satın alabilirsiniz. Satın almadan önce Dubai'de şirket kurmanız, yerel bir ortak bulmanız ya da BAE'de ikamet etmeniz gerekmez. Çoğu durumda işlem Dubai'ye seyahat etmeden de tamamlanabilir.

Bu kulağa basit geliyor ve hukuken çoğu zaman gerçekten öyle. Zor olan, bir yabancının satın almasına izin verilip verilmediği değildir. Zor olan; doğru mülkü seçmek, gerçekte neyin satıldığını kontrol etmek, parayı güvenli şekilde transfer etmek ve taahhütte bulunmadan önce belgeleri anlamaktır.

Bu, yurt dışından satın alırken özellikle önem kazanır. Şık bir sunum, etkileyici bir manzara ve cazip bir ödeme planı bir mülkü çekici göstermeye yetebilir; ancak bunlar size fiyatın makul olup olmadığını, beklenen kiranın gerçekçi olup olmadığını ya da anahtarı teslim almadan önce yakınlarda binlerce rakip birimin tamamlanıp tamamlanmayacağını söylemez.

Bu rehber, yabancı mülkiyetinin nasıl işlediğini, Dubai'de uzaktan nasıl mülk satın alınacağını ve uluslararası alıcıların herhangi bir para göndermeden önce neleri doğrulaması gerektiğini açıklıyor.

Bu rehber, Ağustos 2026 itibarıyla geçerli resmi kuralları ve hizmetleri yansıtmaktadır. Tapu tescili, bankacılık, oturum ve vergi gereklilikleri değişebilir; her işlem için ayrıca teyit edilmelidir.

Yabancılar Dubai'de Yasal Olarak Mülk Satın Alabilir mi?

Evet. Yabancı uyruklular, yabancı mülkiyetine açık olarak belirlenmiş bölgelerde mülk satın alabilir.

Dubai'nin mülkiyet çerçevesi esas olarak gayrimenkul tescili hakkındaki 2006 tarihli 7 Sayılı Kanun'a dayanır. Bu çerçevede BAE ve KİK vatandaşları Dubai genelinde daha geniş mülkiyet haklarına sahipken, diğer uyruklar belirlenmiş freehold bölgelerde mülk sahibi olabilir.

Freehold bölgelerde yabancı mülkiyetine izin verildiğini Dubai Land Department (Dubai Tapu Dairesi) teyit etmektedir.

Bu, Birleşik Krallık, Almanya, Fransa, Hindistan, Çin, Kazakistan, Nijerya, Rusya, Amerika Birleşik Devletleri veya başka bir ülkeden bir alıcının uygun nitelikteki Dubai mülkünü kendi adına satın alabileceği anlamına gelir.

Yabancı alıcılardan normalde şunlar beklenmez:

• Dubai'de yaşamak

• BAE oturma vizesine sahip olmak

• Bir BAE şirketinde çalışmak

• Yerel bir işletme kurmak

• BAE vatandaşı bir ortağa sahip olmak

• Yalnızca bir konut mülküne sahip olmak için BAE'de şirket açmak

Satın alma sürecini başlatmak için genellikle geçerli bir pasaport yeterlidir. Ancak işlemin tamamlanabilmesi için alıcının kimlik doğrulama, kara para aklamayla mücadele ve fon kaynağı kontrollerinden de geçmesi gerekir.

Asıl önemli sınırlama mülkün konumudur. Yabancı mülkiyeti Dubai'deki her parsel için otomatik olarak geçerli değildir. Söz konusu proje ve birimin yabancı mülkiyetine uygun olması gerekir.

Dubai'de Freehold Mülkiyet Ne Anlama Gelir?

Uluslararası alıcıların çoğu freehold mülk arar.

Freehold mülkiyet, alıcıya belirli bir bitiş tarihi olmaksızın mülk üzerinde tescilli mülkiyet hakkı verir. Bir dairede alıcı, bağımsız birimin yanı sıra binanın ortak alanlarındaki ilgili payın da sahibi olur.

Mülk sahibi, Dubai hukuku ve ilgili sözleşme veya site kurallarına tabi olmak kaydıyla, genel olarak mülkte oturabilir, kiraya verebilir, satabilir ya da mirasçılarına devredebilir.

Bu, leasehold (uzun süreli kira hakkı) mülkiyetinden farklıdır. Leasehold alıcı, mülkü birkaç on yılı bulabilen belirli bir süre boyunca kullanma ve işgal etme hakkı edinir; ancak gayrimenkulün kendisi üzerinde süresiz mülkiyet elde etmez.

Bu fark değeri, finansmanı ve yeniden satış talebini etkileyebilir. Benzer konumlardaki iki daire, biri freehold diğeri uzun vadeli leasehold ise doğrudan karşılaştırılabilir kabul edilmemelidir.

Bu nedenle alıcı, bir mülkü rezerve etmeden önce yalnızca yabancıların o bölgede satın alabildiğini değil, belirli birimin de kendi adına freehold olarak tescil edileceğini teyit etmelidir.

Yabancılar Dubai'de Nerede Mülk Satın Alabilir?

Yabancı mülkiyeti, Dubai'nin en bilinen konut ve yatırım bölgelerinin pek çoğunda mümkündür.

Bunlar arasında Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Arabian Ranches, Mohammed Bin Rashid City, Meydan, Dubai South, Dubai Islands, Emaar Beachfront, Dubai Harbour, Bluewaters Island, Al Furjan, Town Square, DAMAC Hills, DAMAC Lagoons, Expo City Dubai ve The Valley yer alır.

Bu liste eksiksiz değildir ve yalnızca bölge adı uygunluğu teyit etmeye yetmez. Mülkiyet statüsü, söz konusu proje ve parsel bazında kontrol edilmelidir.

Daha da önemlisi, yabancı alıcılar “freehold” kavramını “iyi yatırım” olarak yorumlamamalıdır. Freehold yalnızca mülkiyet biçimini tanımlar. Birimin makul fiyatlı olup olmadığı, kolay kiralanıp kiralanamayacağı veya yeniden satılıp satılamayacağı hakkında hiçbir şey söylemez.

Örneğin yatırımcıların yoğun olduğu hareketli bir bölgedeki bir stüdyo, nispeten yüksek bir ilan edilen kira getirisi sunabilir ancak yüzlerce benzer birimle yoğun bir rekabetle karşılaşabilir. Ailelere yönelik bir townhouse ise daha düşük bir başlık getirisi sağlayabilir; fakat daha uzun süre kalan, boşluk ve mobilya maliyetlerini azaltan kiracılar çekebilir.

Doğru konum, alıcının mülkten ne beklediğine bağlıdır.

Dubai'de Mukim Olmadan Mülk Satın Alabilir misiniz?

Evet. BAE'de ikamet ve Dubai'de mülk sahipliği birbirinden ayrı hukuki konulardır.

BAE'de ikamet etmeden uygun nitelikteki bir mülke sahip olabilirsiniz. Yurt dışında yaşamaya devam ederken bu mülkü kiraya da verebilirsiniz.

Mülk sahipliği ileride BAE oturma izni için başvuru hakkı kazanmanızı sağlayabilir, ancak satın alma işlemi size otomatik olarak oturum vermez. Oturum başvurusu ayrı bir resmi süreç olarak kalır.

Bu ayrım, emlak reklamlarında zaman zaman bulanıklaşır. Bir proje “vizeye uygun” olarak tanıtılabilir, ancak bu bir garanti olarak anlaşılmamalıdır. Uygunluk; mülk değerine, mülkiyet yapısına, ödenen tutara, ipotek durumuna ve başvuru yapıldığı tarihte geçerli oturum kurallarına bağlıdır.

Oturum, satın alma nedenlerinizin başında geliyorsa, bu konu işlem tamamlandıktan sonra değil, mülk seçilmeden önce değerlendirilmelidir.

Dubai'ye Gitmeden Mülk Satın Alabilir misiniz?

Evet, satın alma sürecinin büyük bölümü uzaktan yürütülebilir.

Alıcı genellikle Dubai'de fiziksel olarak bulunmadan mülk arayabilir, canlı video ile görüntüleme yapabilir, belgeleri inceleyebilir, bir birimi rezerve edebilir ve ödeme transfer edebilir.

Nihai tescil yöntemi işlemin türüne ve taraflara bağlıdır. Bazı işlemler onaylı uzaktan prosedürlerle tamamlanabilir. Diğer durumlarda alıcı, hukuken geçerli bir vekâletname ile bir temsilci atar.

Dubai Land Department, uzaktan satış tescili prosedürlerinin kayıtlı görüntülü görüşmeleri içerebileceğini teyit etmektedir. Ayrıca usulüne uygun düzenlenmiş vekâletnamelerle hareket eden temsilcileri de tanır.

BAE dışında düzenlenen bir vekâletname her zaman hemen kullanılamaz. DLD'ye göre yurt dışında düzenlenen bir vekâletnamenin, Dubai'deki bir mülk işleminde kabul edilmeden önce geçerli noter onayı ve tasdik sürecinden geçmesi gerekir.

Bu genellikle belgenin imzalandığı ülkede onaylanmasını, ilgili BAE diplomatik temsilciliğinde tasdik edilmesini ve son işlemlerin BAE'de yapılmasını içerir. Kesin prosedür, belgenin düzenlendiği ülkeye göre değişir.

Verilen yetki de gerçekten gerekli olanla sınırlı tutulmalıdır. Bir temsilcinin satın alma belgelerini imzalama, DLD önünde bulunma, tescil harçlarını ödeme veya tapuyu teslim alma yetkisine ihtiyacı olabilir. Bu, temsilciye otomatik olarak mülk sahibi adına satış yapma, ipotek kurma veya para tahsil etme konusunda sınırsız yetki verilmesi gerektiği anlamına gelmez.

Yurt Dışından Satın Almak Riskin Niteliğini Değiştirir

Bir mülkü yerinde gezdiğinizde, broşürlerde nadiren yer alan şeyleri fark edersiniz: trafik gürültüsü, yakındaki inşaatlar, koridorun durumu, asansörlerin kalitesi ve sözde açık manzaranın açık kalıp kalmayacağı.

Londra, Berlin veya Mumbai'de oturan bir alıcı ise yalnızca kamerayı tutan kişinin göstermeyi seçtiği şeyleri görür.

Bu yüzden uzaktan satın alma daha az değil, daha fazla doğrulama gerektirir.

Tamamlanmış bir mülk için, gerçek birimin kesintisiz bir canlı video turunu isteyin. Görüntüleme; girişi, koridoru, asansörleri, otoparkı, manzarayı, ortak alanları ve yakın çevreyi kapsamalıdır. Mümkünse yalnızca satıcının emlak danışmanına güvenmek yerine bağımsız bir ekspertiz ayarlayın.

Proje aşamasındaki (off-plan) bir alımda ise zorluk farklıdır. Nihai birim henüz mevcut olmadığından alıcı; proje tescilini, geliştiriciyi, escrow hesabını, inşaat durumunu, birim planını ve satış sözleşmesini incelemelidir. Güzel bir örnek daire, hedeflenen tasarımı anlamak için faydalıdır, ancak satın alınan mülk o değildir.

Propify olarak uzaktan satın almayı bir doğrulama süreci olarak ele alıyoruz. Vaat edilenleri; resmi kayıtlar, sözleşme belgeleri, piyasa verileri ve yerinde inceleme yoluyla teyit edilebilenlerle karşılaştırıyoruz.

Yabancı Bir Alıcı Hazır Mülk mü, Off-Plan Mülk mü Seçmeli?

Yabancılar uygun bölgelerde hem tamamlanmış hem de proje aşamasındaki mülkleri satın alabilir. Hiçbir seçenek kendiliğinden daha iyi değildir.

Hazır mülk ne zaman daha mantıklı olabilir

Tamamlanmış bir mülk, satın almadan önce incelenebilir. Alıcı gelecekteki planlara güvenmek yerine gerçek birimi, binayı, manzarayı ve çevreyi inceleyebilir.

Hazır bir mülk, devirden kısa süre sonra kira geliri üretmeye de başlayabilir. Mevcut satış ve kira işlemleri, piyasa değerini ve gerçekçi kira talebini tahmin etmeyi çoğu zaman kolaylaştırır.

Ancak tamamlanmış mülklerin de kendi riskleri vardır. Birimin ödenmemiş aidatları, mevcut bir ipoteği, onaysız tadilatları veya sözleşmesi satıştan sonra da devam eden bir kiracısı olabilir. Eski binalar da ilanın düşündürdüğünden daha fazla bakım gerektirebilir.

Binanın aidatları yüksek, yönetimi zayıf veya ciddi bakım sorunları varsa, ikinci el piyasadaki düşük bir fiyat mutlaka fırsat sayılmaz.

Off-plan mülk ne zaman daha mantıklı olabilir

Proje aşamasındaki geliştirmeler genellikle kademeli ödeme planları sunar. Alıcı fiyatın büyük kısmını bir kerede ödemek yerine inşaat süresince ve bazı durumlarda teslimden sonra taksitler öder.

Bu, özellikle hemen kira gelirine ihtiyaç duymayan alıcılar için satın almayı yapılandırmayı kolaylaştırabilir.

Off-plan mülk ayrıca yeni projelere erişim sağlar ve alıcıların erken aşamada tercih ettikleri plan tiplerini, katları veya manzaraları seçmesine olanak tanıyabilir.

Ancak taksit planı bir indirimle karıştırılmamalıdır. Uzun ödeme planlı bir mülk, benzer tamamlanmış konutlardan daha yüksek bir fiyata sahip olabilir. Alıcılar yalnızca ilk rezervasyon tutarını değil, metrekare (fit kare) başına toplam fiyatı karşılaştırmalıdır.

Diğer önemli husus zamandır. Kira geliri, mülk teslim edilip oturuma hazır hale gelene kadar başlamaz. İnşaat gecikirse alıcı beklediğinden daha uzun süre bekleyebilir.

Yurt Dışından Dubai'de Mülk Nasıl Satın Alınır

Her işlem farklı olsa da iyi yönetilen bir yurt dışı alımı genellikle aynı genel sırayı izler.

1. Projeyle değil, amaçla başlayın

Pek çok uluslararası alıcı işe hangi Dubai projesini almaları gerektiğini sorarak başlar. Bu genellikle erken bir sorudur.

İlk soru, mülkün ne işe yarayacağı olmalıdır.

Hemen kira geliri üretmesi mi amaçlanıyor? Üç yıl içinde ailenin evi mi olacak? Alıcı bir tatil dairesi mi, uzun vadeli bir değer saklama aracı mı, yoksa ileride bir oturum başvurusunu destekleyebilecek bir mülk mü arıyor?

Bu hedefler farklı mülklere yönlendirir.

Çocuklarıyla taşınmayı planlayan bir alıcı okullara, parklara, iç mekân büyüklüğüne ve öngörülebilir yolculuk sürelerine önem verebilir. Kısa dönem kiralamaya odaklanan bir yatırımcı turizm talebi, lisans, mobilya ve yönetim maliyetleriyle daha çok ilgilenebilir. Uzun vadeli gelir arayan biri ise makul aidatlı ve geniş bir kiracı tabanına sahip bir binayı tercih edebilir.

Propify işe bütçeyi, planlanan kullanımı, elde tutma süresini ve kabul edilebilir risk düzeyini belirleyerek başlar. Ancak bundan sonra bölgeleri, geliştiricileri ve tek tek birimleri karşılaştırırız.

2. Gerçek edinim bütçesini hesaplayın

En yaygın hatalardan biri, ilan edilen fiyatı toplam maliyet sanmaktır.

Uygulamada alıcının şunları da ödemesi gerekebilir:

• Dubai Land Department tescil harçları

• Tescil yetkilisi (trustee) ve tapu ücretleri

• Emlak komisyonu

• Profesyonel hizmetlere ilişkin KDV

• İkinci el satışta geliştirici NOC (itirazsızlık belgesi) ücretleri

• İpotek değerleme ve düzenleme masrafları

• İpotek tescil ücretleri

• Hukuki danışmanlık veya devir işlemi (conveyancing) ücretleri

• Banka havalesi ve döviz çevirme maliyetleri

• İlk aidat ödemeleri

• Elektrik-su ve soğutma depozitoları

• Ekspertiz veya kusur tespiti (snagging) maliyetleri

• Mobilya ve mülkün hazırlanması

DLD tescil harcı genellikle mülk değerinin %4'üdür. İşlem maliyetlerinin alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı pazarlık konusu olabilir; ancak uluslararası alıcılar bütçelerini temkinli yapmalı ve satıcının harcın bir kısmını üstleneceğini varsaymamalıdır.

Tipik bir ikinci el piyasası işleminde ayrıca yaklaşık %2 artı KDV tutarında bir emlak komisyonu da söz konusu olabilir. Bu, bir devlet harcı değil ticari bir ücrettir ve yazılı olarak teyit edilmelidir.

Toplam maliyet örneği

Yabancı bir alıcının tamamlanmış bir daireyi AED 1.5 milyon, yani yaklaşık USD 408,000 karşılığında satın aldığını varsayalım.

%4 oranındaki DLD harcı AED 60,000 olur. %2'lik bir emlak komisyonu uygulanırsa buna AED 30,000 ve emlak hizmeti için AED 1,500 KDV eklenir.

Alıcının bunlara ayrıca trustee, tapu, NOC, ekspertiz ve transfer maliyetlerini eklemesi gerekir.

Dolayısıyla gerçek edinim maliyeti, mobilya, elektrik-su depozitoları veya ihtiyat payları hesaba katılmadan önce bile AED 1.59 milyonu aşar.

Bu hesap, getirileri karşılaştırırken önemlidir. Kira getirisi yalnızca ilan edilen mülk fiyatına göre değil, yatırılan toplam tutara göre hesaplanmalıdır.

3. Bir birime bağlanmadan önce bölgeyi seçin

Bina bölgeye, bölge de alıcının hedefine uygun olmalıdır.

Ciddi bir konum analizi, Downtown Dubai'ye veya en yakın plaja olan mesafenin ötesine bakar. Bölgede gerçekte kimlerin kiraladığını, kiracıların ne kadar kaldığını, hangi birim büyüklüklerinin en likit olduğunu ve ne kadar yeni arzın inşa halinde olduğunu inceler.

Tek yatak odalı daireler için güçlü bir bölge, büyük villalar için aynı derecede güçlü olmayabilir. Tatilcilerin rağbet ettiği bir bölgenin sezonluk doluluk oranı, yerleşik bir konut bölgesinden çok farklı olabilir.

Alıcının göz önünde bulundurması gerekenler:

• Gerçekleşmiş işlem fiyatları

• İlan edilen değil, fiilen elde edilen kiralar

• Mevcut ve gelecekteki arz

• Ulaşım bağlantıları

• Okullar ve aile altyapısı

• İş merkezleri

• Binanın yaşı

• Aidat seviyeleri

• Tipik kiracı profili

• İkinci el işlem hacmi

En faydalı soru “Dubai'nin en iyi bölgesi hangisi?” değil, “Bu fiyatla bu alıcı için hangi bölge mantıklı?” sorusudur.

4. Emlak danışmanını, geliştiriciyi ve mülkü doğrulayın

Para göndermeden veya herhangi bir şey imzalamadan önce kiminle muhatap olduğunuzu doğrulayın.

Dubai Land Department; lisanslı emlak danışmanlarını, emlak şirketlerini, geliştiricileri, tapuları, proje durumunu ve bazı mülk bilgilerini kontrol etmek için resmi hizmetler sunar. Dubai REST uygulaması da kullanıcılara piyasa ve proje verilerine erişim sağlar.

Bir emlak danışmanı, broker kartı numarasını ve lisanslı emlak şirketinin bilgilerini sunabilmelidir.

Off-plan bir alımda, geliştiricinin ve projenin tescilli olduğunu ve ödeme talimatlarının resmi proje escrow hesabına ait olduğunu teyit edin.

Tamamlanmış bir mülkte tapuyu doğrulayın ve mülkü satan kişinin tescilli malik olduğunu ya da malik adına hareket etmek için geçerli hukuki yetkiye sahip olduğunu teyit edin.

Uyarı işaretleri arasında hemen şahsi bir hesaba transfer yapılması için baskı, tescil bilgilerini vermeyi reddetme, garantili yeniden satış kârı vaatleri ve ödeme talimatlarında son dakika değişiklikleri yer alır.

5. Gerçekte ne satın aldığınızı inceleyin

Tamamlanmış bir konutta uzaktan görüntüleme, aynı plana sahip başka bir daireyi değil, gerçek birimi göstermelidir.

Her ana odadan görünen manzarayı, mutfak ve banyoların durumunu, su hasarı belirtilerini, klimanın performansını, depolama alanlarını, otoparkı ve ortak alanları görmek isteyin.

Kat planı fiziksel birimle karşılaştırılmalıdır. Duvarlar kaydırılmış, balkonlar kapatılmış veya odalar eklenmişse, bu tadilatların onaylı olup olmadığını tespit edin.

Villalarda ekspertiz daha da önemli hale gelir. Çatılar, dış duvarlar, su yalıtımı, klima sistemleri, havuzlar ve peyzaj; kısa bir görüntülü görüşmede fark edilemeyen ciddi maliyetler doğurabilir.

Off-plan mülkte birim numarasını, katı, yönü, büyüklüğü ve çevredeki parselleri kesin olarak teyit edin. Pazarlama materyallerinde gösterilen deniz veya şehir silueti manzarası, seçilen birimden görünen manzara olmayabilir. Komşu arazideki gelecekteki yapılaşma da başta engelsiz görünen bir manzarayı değiştirebilir.

6. Rezervasyondan önce belgeleri inceleyin

Rezervasyon formu, yalnızca bir birimi ayırtmaya yarayan bir evrak değildir. Gerçek mali yükümlülükler doğurabilir.

Rezervasyon bedelini ödemeden önce şunları kontrol edin:

• Rezerve edilen birimin tam olarak hangisi olduğu

• Kararlaştırılan satın alma fiyatı

• Birimin alanı

• Otopark ve depo tahsisleri

• Ödeme tarihleri

• İade koşulları

• Ana sözleşmenin imzalanması için son tarih

• Finansman reddedilirse ne olacağı

• Alıcı bir son tarihi kaçırırsa ne olacağı

• Rezervasyon ödemesinin satın alma fiyatının bir parçası olup olmadığı

Karar için kritik olan her şey yazılı olarak yer almalıdır. İndirimler, mobilyalar, manzaralar, kira getirileri veya teslim tarihleriyle ilgili sözlü vaatler, sözleşmede yer almıyorsa uygulatılması zordur.

7. Uyum kontrollerini tamamlayın

Dubai'deki mülk alımları kara para aklamayla mücadele denetimlerine tabidir.

Yabancı bir alıcıdan pasaport, adres belgesi, banka hesap dökümleri ve satın alma parasının nereden geldiğini açıklayan belgeler istenebilir.

Alıcının durumuna bağlı olarak kanıtlar; maaş geliri, işletme kârı, yatırım gelirleri, miras veya başka bir mülkün satışını içerebilir.

Amaç yalnızca alıcının yeterli paraya sahip olduğunu göstermek değildir. Parayı alan banka, geliştirici, emlak danışmanı veya diğer denetime tabi taraf, fonların nasıl kazanıldığını ve transfer edildiğini anlamak zorunda olabilir.

Alıcılar bu belgeleri erkenden hazırlamalıdır. Gecikmeli bir uyum incelemesi, fonların kendisi hazır olsa bile alıcının sözleşmedeki bir ödeme tarihini kaçırmasına yol açabilir.

Alıcının adı, parayı gönderen kişi veya kuruluşun adıyla da eşleşmelidir. Fonlar eşten, ebeveynden, bir şirketten veya başka bir kaynaktan gelecekse, bu yapı transferden önce bildirilmeli ve onaylanmalıdır.

8. Ana satış sözleşmesini inceleyin

Ana sözleşme, satış sunumundan daha fazla dikkati hak eder.

Off-plan bir mülkte satış sözleşmesi (SPA); inşaat ve ödeme takvimini, teslim koşullarını, izin verilen gecikmeleri, temerrüt sonuçlarını, birim özelliklerini, alan düzeltmelerini ve devir kurallarını açıklamalıdır.

Alan düzeltme maddesi özellikle önemlidir. Nihai ölçülen alan, geçici plandan farklı olabilir. Sözleşme, fiyatın ne zaman değişeceğini ve tamamlanan birim beklenenden küçükse alıcının hangi haklara sahip olduğunu açıklamalıdır.

Alıcı, mülkün ne zaman yeniden satılabileceğini de anlamalıdır. Geliştiriciler, başka bir alıcıya devre izin vermeden önce genellikle fiyatın belirli bir yüzdesinin ödenmiş olmasını şart koşar. Erken yeniden satış planlayan bir yatırımcı, sözleşmenin buna engel olduğunu veya bunu beklenenden daha maliyetli hale getirdiğini fark edebilir.

Tamamlanmış bir ikinci el mülkte sözleşme; kaparoyu, devir için son tarihi, ipotek düzenlemelerini, mülkün boş veya kiracılı olduğunu, NOC sorumluluklarını ve taraflardan biri işlemi tamamlamazsa doğacak sonuçları belirtmelidir.

9. Parayı güvenli şekilde transfer edin

Alıcı yurt dışındayken ödeme güvenliği özellikle önemlidir.

Off-plan bir mülkte ödemeler, geliştiricinin doğrulanmış talimatlarına uygun olarak yapılmalı ve resmi proje escrow hesabına yönlendirilmelidir.

Dubai'nin escrow sistemi, off-plan alıcılardan tahsil edilen paranın ilgili proje hesabına yatırılmasını zorunlu kılar. Fonlar, denetlenen inşaat ve proje sürecine göre serbest bırakılır. DLD bu hesapların nasıl işlediğini resmi escrow rehberinde açıklamaktadır.

Escrow koruması önemlidir, ancak mülkün tam olarak ilk açıklanan tarihte tamamlanacağını veya ilan edilen yatırım getirisini sağlayacağını garanti etmez. Ayrıca alıcıya sözleşmeyi sınırsız şekilde feshetme hakkı da vermez.

Para transfer etmeden önce alıcı adını, banka bilgilerini, projeyi ve ödeme referansını bağımsız olarak teyit edin.

Banka talimatları aniden değişirse, değişikliği doğrulamak için aynı e-posta yazışmasına güvenmeyin. Geliştiriciyle veya yetkili temsilciyle daha önce teyit edilmiş bir telefon numarası ya da resmi bir kanal üzerinden iletişime geçin.

10. Satın alma işlemini Dubai Land Department'ta tescil ettirin

Özel bir anlaşmayı resmi olarak kayıt altına alınmış bir mülkiyet hakkına dönüştüren şey tescildir.

Dubai Land Department, Dubai'deki gayrimenkul işlemlerinin tescilinden ve belgelendirilmesinden sorumlu devlet kurumudur. DLD, kayıtlarında tescil edilmeyen işlemlerin gerekli hukuki tanınırlığı elde etmediği konusunda uyarmaktadır.

Tescil süreci hazır ve off-plan mülkler arasında farklılık gösterir.

Hazır mülkün tescili

Tamamlanmış bir mülk devredildiğinde işlem, ilgili devir prosedürü aracılığıyla DLD'de tescil edilir. Koşullar sağlanıp devir tamamlandığında alıcı kendi adına düzenlenmiş tapuyu alır.

Devirden önce satıcının, geliştiricinin veya yönetim kuruluşunun satışa itirazı olmadığını teyit eden bir NOC alması gerekebilir. Ödenmemiş aidatlar ve mülkle ilgili diğer tutarların genellikle kapatılması gerekir.

Mülk ipotekliyse, bankanın da ödeme ve ipotek fekki sürecine dahil olması gerekir.

Off-plan mülkün tescili

Off-plan bir alım, başlangıçta DLD'nin geçici gayrimenkul siciline kaydedilir; bu genellikle Oqood tescili olarak bilinir.

Alıcı, ilgili birimin ve satın alma işleminin tescil edildiğine dair belge almalıdır. Özel satış sözleşmesi, işlemin tek kanıtı olmamalıdır.

İnşaatın tamamlanması, ödemenin yapılması ve ilgili gerekliliklerin yerine getirilmesinin ardından mülk tamamlanmış gayrimenkul siciline aktarılabilir ve tapu düzenlenebilir.

Off-Plan Bir Proje Doğru Şekilde Nasıl Kontrol Edilir

Bir projenin tescili analizin sonu değil, başlangıç noktasıdır.

DLD, alıcıların bir projenin resmi durumunu ve inşaat ilerlemesini kontrol etmesine olanak tanır. Dubai REST de tamamlanma yüzdesi, gerçek proje görselleri ve escrow bilgileri gibi bilgiler sunabilir.

Alıcı daha sonra yatırımın ticari yönünü incelemelidir.

Aynı bölgede kaç benzer daire teslim edilecek? Öngörülen kiralar tamamlanmış binalara mı, yoksa iyimser gelecek varsayımlarına mı dayanıyor? Geliştirici ödeme planı için ciddi bir prim mi talep ediyor? Teslimde ne kadar ödeme kalıyor?

Düşük bir başlangıç ödemesiyle pazarlanan bir mülk, yine de kısa bir süre içinde büyük bir tutar gerektirebilir. Alıcı her taksiti beklenen gelir ve mevcut likiditeyle karşılaştırarak planlamalıdır.

Alıcı teslime yakın bir dönemde ipotek kredisi almayı planlıyorsa, bu kesin kabul edilmemelidir. Gelecekteki kredi onayı; o tarihteki gelire, kredi değerliliğine, banka politikasına, değerlemeye ve mülkün durumuna bağlı olacaktır.

Kiracılı Bir Mülk Satın Almadan Önce Neleri Kontrol Etmelisiniz

Kiracılı bir daire hemen gelir sağlayabilir, ancak yeni malikin esnekliğini de sınırlayabilir.

Alıcı kira sözleşmesini, Ejari kaydını, kira tutarını, ödeme takvimini, depozitoyu ve daha önce gönderilmiş tüm bildirimleri incelemelidir.

İlan edilen getiri, satıcının ileride elde edilebileceğine inandığı daha yüksek kiraya göre değil, fiilen ödenen kiraya göre hesaplanmalıdır.

Mevcut kira ilişkisi, mülk satıldığında kendiliğinden sona ermez. Konuta taşınmak isteyen bir alıcı, geçerli bildirim gereklilikleri konusunda işleme özel hukuki danışmanlık almalı ve bir emlak danışmanının kiracının “büyük ihtimalle çıkacağı” yönündeki sözlü beyanına güvenmemelidir.

Mülkün boş teslimi şartsa, bu konu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Yabancılar Dubai'de Konut Kredisi Alabilir mi?

Evet. Bazı BAE bankaları, mukim olmayanlar da dahil olmak üzere yabancı alıcılara konut kredisi sağlar.

Ancak mukim olmayanlara kredi verilmesi, BAE'de yerleşik bir mukime kredi verilmesine göre genellikle daha kısıtlayıcıdır. Banka daha yüksek bir peşinat, daha fazla mali belge ve istikrarlı bir yurt dışı gelir kanıtı isteyebilir.

Uygunluk; uyruğa, ikamet edilen ülkeye, yaşa, istihdam durumuna, gelirin para birimine, mevcut borçlara, mülk değerine ve seçilen projeye bağlı olabilir.

BAE Merkez Bankası azami kredi/değer oranlarını belirler; ancak bunlar garantili teklifler değil, düzenleyici üst sınırlardır. Bir banka daha az kredi verebilir veya belirli bir başvuruyu reddedebilir.

Merkez Bankası kuralları ayrıca off-plan konut kredilerine, uygun nitelikteki tamamlanmış mülk kredilerine göre daha düşük bir azami kredi/değer oranı uygular. Güncel düzenleyici sınırlar şu kaynakta incelenebilir: CBUAE Rulebook.

Finansmana ihtiyaç duyan yabancı alıcılar, bağlayıcı bir rezervasyon veya satış sözleşmesi imzalamadan önce kredi ön onayı almalıdır. Aksi halde alıcı sözleşmeyle bağlanmış olabilir ve daha sonra bankanın seçilen mülkü veya beklenen tutarı finanse etmeyeceğini öğrenebilir.

Dubai'de Mülk Satın Almak Size Vize Sağlar mı?

Mülk satın almak, yabancı bir malikin oturum için başvuru hakkı kazanmasını sağlayabilir; ancak tapunun kendisi bir oturma vizesi değildir.

Başlıca seçeneklerden biri, gayrimenkul yatırımcılarına yönelik on yıllık Golden Residence'tır. Güncel resmi kriterlere göre başvuru sahibinin, toplam uygun değeri en az AED 2 milyon olan bir veya daha fazla nitelikli mülke sahip olması gerekir.

İpotekli mülk, geçerli koşullara ve bankadan alınacak destekleyici belgelere bağlı olarak kabul edilebilir. Başvuru sahibinin yine de resmi oturum sürecini tamamlaması gerekir.

Resmi gereklilikler Dubai Land Department'ın Golden Visa hizmeti ve General Directorate of Residency and Foreigners Affairs tarafından yayımlanmaktadır.

Mülk sahiplerine yönelik başka oturum hizmetleri de mevcut olabilir. Bu hizmetler değişebileceğinden, uygunluk kriterleri, süreleri ve ücretleri başvuru sırasında doğrudan kontrol edilmelidir.

Oturum temel bir hedefse, Propify alıcının potansiyel olarak uygun mülkleri belirlemesine yardımcı olabilir ve ilgili uzmanlarla koordinasyonu sağlayabilir. Ancak nihai onay her zaman yetkili BAE makamlarına aittir.

Dubai'de Mülk Sahibi Olmanın Maliyeti Nedir?

Pek çok daire ve site sakini için en büyük düzenli gider yıllık aidattır (service charge).

Aidatlar, ortak alanların ve tesislerin yönetimi ile bakımını karşılar. Projeye bağlı olarak güvenlik, temizlik, asansörler, havuzlar, spor salonları, peyzaj, bina sigortası, ortak alan elektrik-suyu ve yedek fon katkılarını içerebilir.

Tutar, aynı mahalledeki iki bina arasında bile önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Resort tarzı olanaklara sahip bir proje daha yüksek kira getirebilir, ancak her yıl çok daha fazla aidat da talep edebilir.

DLD'nin Service Charge Index aracı, alıcıların ve maliklerin RERA tarafından onaylanmış aidatları kontrol etmesini sağlar.

Alıcı yalnızca satıcının en son faturasına güvenmemelidir. Mümkünse birkaç yıla ait onaylı aidatları incelemek ve ek kullanım veya soğutma maliyetlerinin olup olmadığını anlamak daha iyidir.

Yurt dışındaki malikler ayrıca mülk yönetimi, kiralama, bakım, sigorta ve boş kalınan dönemlerdeki elektrik-su giderlerini de ödeyebilir. Eşyalı ve kısa dönem kiralık mülkler, genellikle klasik eşyasız uzun dönem kiralıklara göre daha büyük bir işletme bütçesi gerektirir.

Gerçek Kira Getirisini Nasıl Hesaplamalısınız?

Dubai mülkleri çoğu zaman brüt kira getirisiyle tanıtılır. Bu rakam faydalıdır, ancak malikin cebinde kalan tutar değildir.

Brüt getiri şöyle hesaplanır:

Yıllık kira ÷ satın alma fiyatı × 100

Daha iyi bir ölçüt net getiridir:

Yıllık kira eksi yıllık mülk sahipliği giderleri ÷ toplam edinim maliyeti × 100

Toplam edinim maliyeti; tescil, emlak komisyonu, finansman, mobilya ve mülkü kiralanabilir hale getirmek için gereken diğer maliyetleri içermelidir.

Yıllık giderler aidatları, yönetimi, bakımı, sigortayı, kiralama komisyonunu, boşluk dönemlerini ve mobilya yenilemeyi içerebilir.

Bir dairenin AED 1 milyona mal olduğunu ve yıllık AED 75,000 kira getirmesinin beklendiğini düşünelim. İlan edilen brüt getiri %7.5'tir.

Malik daha sonra aidat, yönetim, bakım ve boşlukla ilgili maliyetler için AED 15,000 öderse gelir AED 60,000'e düşer. Satın alma maliyetleri de hesaba katıldığında net getiri %7.5'in oldukça altında kalır.

Bu, mülkün mutlaka kötü bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Sadece kararın gerçek rakamlara dayanması gerektiği anlamına gelir.

Dubai'de Emlak Vergisi Var mı?

Dubai, pek çok ülkede uygulanan türden klasik bir yıllık emlak vergisi uygulamaz. BAE ayrıca bireylerin maaşları üzerinden genel olarak kişisel gelir vergisi almaz.

Ancak Dubai mülklerini tamamen “vergisiz” olarak nitelendirmek doğru değildir.

Alıcı tapu tescil harçlarını öder ve profesyonel hizmetler için KDV ödeyebilir. Ticari mülklerin KDV açısından sonuçları konut mülklerinden farklıdır. Şirket mülkiyetindeki veya lisanslı mülk faaliyetlerinin kurumlar vergisi açısından sonuçları da olabilir.

BAE Federal Vergi İdaresi (FTA), bir gerçek kişinin şahsi sıfatıyla yürüttüğü gayrimenkul yatırımından elde edilen gelirin, faaliyet lisans gerektirmiyorsa BAE Kurumlar Vergisi kapsamı dışında kalabileceğini açıklamaktadır. Şirketler, ticari gayrimenkuller ve lisanslı ticari faaliyetler için farklı kurallar geçerli olabilir. FTA bu konuda özel bir gerçek kişilerin gayrimenkul yatırımı rehberi yayımlamıştır.

Yabancı malikler kendi ülkelerindeki kuralları da dikkate almalıdır.

Almanya, Birleşik Krallık veya başka bir ülkede vergi mukimi olmaya devam eden bir kişi, Dubai'deki kira gelirini veya kazançlarını orada beyan etmek zorunda kalabilir. BAE'deki avantajlı vergilendirme, yabancı ülkedeki vergi yükümlülüklerini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Mülk bir şirket aracılığıyla, aile üyeleriyle ortak olarak veya uluslararası bir miras planının parçası olarak sahiplenilecekse, sınır ötesi vergi danışmanlığı özellikle önemlidir.

Yurt Dışında Yaşayan Bir Malik Mülkünü Kiraya Verebilir mi?

Evet. Yabancı malikler yurt dışında yaşamaya devam ederken Dubai'deki mülklerini kiraya verebilir.

Yurt dışındaki ev sahiplerinin çoğu; birimin ilanını vermek, kiracıları değerlendirmek, kira belgelerini hazırlamak, kirayı tahsil etmek ve bakımı koordine etmek için lisanslı bir mülk yöneticisi atar.

Kira sözleşmesi, ilgili Ejari süreci aracılığıyla tescil edilmelidir.

Yönetim sözleşmesi şunları açıkça belirtmelidir:

• Hangi hizmetlerin dahil olduğu

• Kiranın nasıl tahsil edildiği

• Kiracının güvence depozitosunu kimin tuttuğu

• Hangi onarımların malik onayı gerektirdiği

• Acil durumlarda hangi harcama limitinin geçerli olduğu

• Malikin ne sıklıkla hesap dökümü aldığı

• Sözleşmenin nasıl feshedilebileceği

Uygun mülklerde kısa dönem kiralama da mümkündür, ancak tatil evleri denetime tabidir. Mülkün ilgili lisans ve işletme gerekliliklerine uyması gerekir. Yüksek bir gecelik ücret, yüksek yıllık kârla karıştırılmamalıdır; çünkü kısa dönem kiralama mobilya, elektrik-su, platform ücretleri, temizlik, yönetim ve sezonluk boşluk maliyetleri içerir.

Yabancılar Dubai'deki Mülkü Miras Yoluyla Edinebilir mi?

Yabancıların sahip olduğu mülk, malik vefat ettiğinde kendiliğinden devlete geçmez.

DLD, yabancı bir malikin mülkünün mirasçılara devrinin, Dubai'deki yetkili mahkeme süreciyle onaylanan belgelere dayanılarak tescil edildiğini açıklamaktadır.

Bununla birlikte uluslararası malikler miras konusuna önceden hazırlanmalıdır. Mülkün durumu; mülkiyet yapısından, aile koşullarından, vasiyetnamelerden ve malikin uyruğu ile ikametiyle bağlantılı yasalardan etkilenebilir.

Yüksek değerli bir mülk edinen veya Dubai'de daha geniş bir portföy oluşturan bir alıcı, konuyu belirsiz bırakmak yerine miras planlaması danışmanlığı almalıdır.

Yabancı Alıcıların En Sık Yaptığı Hatalar

Birincisi, ödeme planı yüzünden satın almaktır. Düşük bir rezervasyon tutarı pahalı bir mülkü erişilebilir hissettirir, ancak asıl yükümlülük toplam fiyat ve taksit takvimidir.

İkincisi, ilan edilen kirayı kanıtlanmış gelir olarak görmektir. İstenen kiralar, gerçekleşmiş kira işlemleriyle aynı şey değildir; öngörülen gelecekteki kira da bir garanti değildir.

Üçüncüsü, aidatları göz ardı etmektir. Geniş olanaklara sahip bir bina daha cazip görünebilir ama daha zayıf bir net getiri sağlayabilir.

Bir diğer yaygın hata, birimi tamamlanmış alternatiflerle karşılaştırmadan ünlü bir geliştirici için prim ödemektir. Güçlü bir geliştirici bazı riskleri azaltabilir, ancak marka her lansman fiyatını makul kılmaz.

Uzaktan satın alanlar bazen Dubai'nin genel büyümesine odaklanırken seçilen mikro pazardaki arzı gözden kaçırır. Dubai bir şehir olarak güçlü performans gösterirken, yakınlarda çok fazla benzer mülk teslim edildiği için belirli bir bina veya birim beklentilerin altında kalabilir.

Son olarak, alıcılar çoğu zaman alımı planlar ama çıkışı planlamaz. Satın almadan önce, ileride mülkü sizden kimin alacağını sorun. Çok sıra dışı bir plan, aşırı büyük bir lüks birim veya ağırlıklı olarak yatırımcılara ait bir bina, daha dar bir alıcı kitlesine sahip olabilir.

Propify Yabancı Alıcılara Nasıl Destek Olur

Yurt dışından mülk satın almak, broşüre bakarak karar verip bitmiş ürünün vaatlerle örtüşmesini ummak anlamına gelmemelidir.

Propify, uluslararası alıcıların satın alma sürecini en başından yapılandırmasına yardımcı olur. Öncelikle mülkün kişisel kullanım, kira geliri, değer artışı ya da bu hedeflerin bir kombinasyonu için mi alındığını belirleriz.

Ardından uygun bölgeleri, projeleri ve tek tek birimleri gerçek piyasa faktörleriyle karşılaştırırız: fiyat, büyüklük, aidatlar, kira talebi, gelecekteki arz, ödeme koşulları ve olası yeniden satış alıcı kitlesi.

Dubai'ye gelemeyen alıcılar için canlı görüntülemeleri ve yerel kontrolleri koordine edebilir, proje ve emlak danışmanı bilgilerinin doğrulanmasına yardımcı olabilir, satın alma maliyetlerini açıklayabilir ve rezervasyon, durum tespiti, tescil ve teslim aşamaları boyunca iletişimi destekleyebiliriz.

Uzman danışmanlık gerektiğinde konut kredisi danışmanları, devir işlemi uzmanları, vergi uzmanları, mülk eksperleri ve yönetim şirketleriyle de koordinasyon sağlayabiliriz.

Amacımız en etkileyici broşüre sahip mülkü önermek değil. Amacımız, pazarlama sunumu bir kenara bırakıldığında da mantıklı olmaya devam eden bir mülk seçmenize yardımcı olmaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Dubai'de mülk satın alabilir mi?

Evet. Yabancı uyruklular, yabancı mülkiyetine açık belirlenmiş bölgelerde freehold mülk satın alabilir.

Mülk satın almak için BAE oturma vizesine ihtiyacım var mı?

Hayır. Uygun nitelikteki Dubai mülklerini satın almak için normalde BAE oturma vizesi gerekmez.

Yurt dışında yaşarken Dubai'de mülk satın alabilir miyim?

Evet. İşlemin büyük bölümü uzaktan organize edilebilir. İşleme bağlı olarak son adımlar onaylı bir uzaktan süreçle veya usulüne uygun tasdik edilmiş bir vekâletnameyle tamamlanabilir.

Yabancılar hem daire hem villa satın alabilir mi?

Evet. Yabancı alıcılar belirlenmiş mülkiyet bölgelerinde daire, villa, townhouse ve diğer uygun mülk türlerini satın alabilir.

Yabancılar off-plan mülk satın alabilir mi?

Evet. Yabancılar tescilli off-plan projelerde birim satın alabilir. Proje, geliştirici, escrow hesabı ve birimin tescili doğrulanmalıdır.

Dubai'de mülk satın almak için pasaport yeterli mi?

Pasaport temel kimlik belgesidir, ancak alıcıdan adres belgesi, banka hesap dökümleri ve fon kaynağına ilişkin belgeler de istenebilir.

Bir turist Dubai'de mülk satın alabilir mi?

Evet. Uygun nitelikteki freehold bir mülkü satın almadan önce genellikle BAE'de oturum sahibi olmak gerekmez.

Yabancı alıcılar daha yüksek tescil harcı öder mi?

Dubai genel olarak yabancı alıcılara ayrı bir ek ücret uygulamaz. Geçerli tescil ve işlem maliyetleri, yalnızca alıcının uyruğuna değil, mülke ve işleme bağlıdır.

BAE'de yaşamıyorsam konut kredisi alabilir miyim?

Mümkün. Bazı bankalar mukim olmayanlara konut kredisi sunar, ancak gereken peşinat ve belgeler daha fazla olabilir.

Dubai'de mülk satın almak otomatik olarak oturum sağlar mı?

Hayır. Uygunluk koşulları sağlanırsa mülk sahipliği bir oturum başvurusunu destekleyebilir, ancak oturum otomatik olarak verilmez.

Golden Visa için ne kadarlık mülk gerekir?

Mevcut gayrimenkul yatırımcısı yolunda, toplam uygun değeri en az AED 2 milyon olan nitelikli mülk sahipliği, diğer gerekliliklere bağlı olarak on yıllık Golden Residence başvurusunu destekleyebilir.

Mülkümü yurt dışından kiraya verebilir miyim?

Evet. Yurt dışında yaşayan bir malik, mülkü yönetmesi ve kiraya vermesi için lisanslı bir şirket atayabilir.

Dubai'deki mülk geliri tamamen vergisiz mi?

Her zaman değil. BAE'deki uygulama kişisel gayrimenkul yatırımları için avantajlı olabilir, ancak malikin vergi mukimi olduğu ülkede yükümlülükleri devam edebilir. Ticari, kurumsal ve lisanslı faaliyetler de farklı şekilde ele alınabilir.

Sonuç

Yabancılar Dubai'de yasal olarak mülk satın alabilir ve satın almadan önce normalde BAE'de yaşamaları gerekmez. Belirlenmiş freehold bölgelerde hem hazır hem de off-plan mülkler mevcuttur ve satın alma sürecinin büyük kısmı yurt dışından tamamlanabilir.

Ancak satın alma hakkına sahip olmak yalnızca başlangıçtır.

Başarılı bir satın alma; bölgeyi, binayı, sözleşmeyi, toplam edinim maliyetini ve gerçekçi kira ya da yeniden satış piyasasını anlamayı gerektirir. Uzaktan satın alanlar; sürece dahil olan kişileri, sunulan mülkü ve paralarını alacak hesabı doğrulama konusunda özellikle dikkatli olmalıdır.

Dubai, uluslararası alıcılara şeffaf bir tescil sistemi, geniş bir freehold bölge yelpazesi ve dünyanın uluslararası bağlantıları en güçlü gayrimenkul piyasalarından birine erişim sunar. Ancak sonucun kalitesi yine de kararın kalitesine bağlıdır.

Propify, yabancı alıcıların genel bir ilgiden titizlikle değerlendirilmiş bir satın almaya geçmesine yardımcı olur. İster bir ev, ister gelir getiren bir mülk, ister uzun vadeli bir yatırım arıyor olun; seçenekleri karşılaştırmanıza ve süreci yurt dışından yönetmenize yardımcı olabiliriz.