Могут ли иностранцы купить недвижимость в Дубае?

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Дубае? Как купить из-за рубежа

Если коротко — да. Иностранцы могут покупать недвижимость в Дубае, даже если они не живут в ОАЭ и не имеют резидентской визы ОАЭ.

Вы можете приобрести квартиру, виллу, таунхаус или другой подходящий объект практически из любой точки мира. Для покупки не нужно открывать компанию в Дубае, искать местного партнёра или становиться резидентом ОАЭ. Во многих случаях сделку можно провести и без поездки в Дубай.

Звучит просто, и с юридической точки зрения часто так и есть. Сложность не в том, разрешено ли иностранцу покупать. Сложность в том, чтобы выбрать правильный объект, проверить, что именно продаётся, безопасно перевести деньги и разобраться в документах до того, как взять на себя обязательства.

Это особенно важно при покупке из-за рубежа. Красивой презентации, впечатляющего вида и привлекательного плана рассрочки может быть достаточно, чтобы объект выглядел заманчиво, но они не скажут вам, справедлива ли цена, реалистична ли ожидаемая аренда и не будут ли рядом достроены тысячи конкурирующих юнитов ещё до того, как вы получите ключи.

В этом руководстве объясняется, как устроено право собственности для иностранцев, как купить недвижимость в Дубае удалённо и что международным покупателям нужно проверить, прежде чем отправлять какие-либо деньги.

Руководство отражает официальные правила и услуги, действующие на август 2026 года. Требования к регистрации недвижимости, банковскому обслуживанию, резидентству и налогам могут меняться, и их следует подтверждать применительно к конкретной сделке.

Могут ли иностранцы законно купить недвижимость в Дубае?

Да. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в зонах, отведённых для иностранной собственности.

Система права собственности на недвижимость в Дубае основана прежде всего на Законе № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества. Согласно этой системе, граждане ОАЭ и стран ССАГПЗ обладают более широкими правами собственности на всей территории Дубая, а граждане других стран могут владеть недвижимостью в специально отведённых фрихолд-зонах.

Как подтверждает Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) , иностранная собственность разрешена во фрихолд-зонах.

Это означает, что покупатель из Великобритании, Германии, Франции, Индии, Китая, Казахстана, Нигерии, России, США или любой другой страны может приобрести подходящую недвижимость в Дубае на своё личное имя.

Как правило, иностранному покупателю не требуется:

• Жить в Дубае

• Иметь резидентскую визу ОАЭ

• Работать в компании из ОАЭ

• Открывать местный бизнес

• Иметь партнёра — гражданина ОАЭ

• Регистрировать компанию в ОАЭ только ради владения жилой недвижимостью

Для начала процесса покупки обычно достаточно действующего паспорта. Однако до завершения сделки покупателю также нужно пройти проверку личности, проверку в рамках противодействия отмыванию денег и подтвердить источник средств.

Главное ограничение — местоположение объекта. Иностранная собственность доступна не автоматически на любом участке в Дубае. Конкретный проект и юнит должны допускать владение иностранцами.

Что означает право собственности фрихолд в Дубае?

Большинство международных покупателей ищут недвижимость во фрихолд.

Фрихолд даёт покупателю зарегистрированное право собственности на объект без фиксированного срока окончания. В случае квартиры покупатель владеет отдельным юнитом вместе с соответствующей долей в общих зонах здания.

Как правило, владелец может жить в объекте, сдавать его в аренду, продавать или передавать наследникам с учётом законодательства Дубая и применимых договорных правил или правил комьюнити.

Этим фрихолд отличается от лизхолда. Покупатель на условиях лизхолда получает право занимать и использовать объект в течение установленного срока, который может составлять несколько десятилетий, но не получает бессрочного права собственности на саму недвижимость.

Эта разница может влиять на стоимость, возможность финансирования и спрос при перепродаже. Две квартиры в схожих локациях не стоит считать напрямую сопоставимыми, если одна находится во фрихолде, а другая — в долгосрочном лизхолде.

Поэтому перед бронированием объекта покупателю нужно убедиться не только в том, что иностранцы могут покупать в данном комьюнити в целом, но и в том, что конкретный юнит будет зарегистрирован на его имя как фрихолд.

Где иностранцы могут купить недвижимость в Дубае?

Иностранная собственность разрешена во многих самых известных жилых и инвестиционных комьюнити Дубая.

Среди них Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Jumeirah Village Circle, Arabian Ranches, Mohammed Bin Rashid City, Meydan, Dubai South, Dubai Islands, Emaar Beachfront, Dubai Harbour, Bluewaters Island, Al Furjan, Town Square, DAMAC Hills, DAMAC Lagoons, Expo City Dubai и The Valley.

Это неполный список, и одного названия комьюнити недостаточно, чтобы подтвердить право на покупку. Статус собственности следует проверять для конкретного проекта и участка.

Ещё важнее то, что иностранным покупателям не стоит воспринимать «фрихолд» как синоним «хорошей инвестиции». Фрихолд описывает форму собственности. Он ничего не говорит о том, разумна ли цена юнита, легко ли его сдать и насколько вероятна его перепродажа.

Например, студия в оживлённом районе, ориентированном на инвесторов, может предлагать относительно высокую заявленную арендную доходность, но сталкиваться с жёсткой конкуренцией со стороны сотен похожих юнитов. Семейный таунхаус может давать более низкую номинальную доходность, но привлекать арендаторов, которые живут дольше и снижают расходы на простой и меблировку.

Правильная локация зависит от того, какую задачу должен решать объект для покупателя.

Можно ли купить недвижимость в Дубае, не будучи резидентом?

Да. Резидентство в ОАЭ и право собственности на недвижимость в Дубае — это отдельные правовые вопросы.

Вы можете владеть подходящей недвижимостью, не становясь резидентом ОАЭ. Вы также можете сдавать этот объект в аренду, продолжая жить за границей.

Владение недвижимостью впоследствии может дать вам право подать заявление на вид на жительство в ОАЭ, но сама покупка не предоставляет его автоматически. Оформление резидентства остаётся отдельной государственной процедурой.

В рекламе недвижимости эта разница иногда размывается. Проект могут описывать как «дающий право на визу», но это не следует воспринимать как гарантию. Право на визу зависит от стоимости объекта, структуры собственности, уплаченной суммы, наличия ипотеки и правил резидентства, действующих на момент подачи заявления.

Если резидентство — одна из главных причин покупки, его нужно учитывать до выбора объекта, а не после завершения сделки.

Можно ли купить недвижимость в Дубае, не приезжая туда?

Да, значительную часть покупки можно провести удалённо.

Как правило, покупатель может искать объекты, участвовать в видеопросмотрах в реальном времени, изучать документы, бронировать юнит и переводить средства, не находясь физически в Дубае.

Способ финальной регистрации зависит от типа сделки и её участников. Некоторые сделки можно завершить через утверждённые дистанционные процедуры. В других случаях покупатель назначает представителя по юридически действительной доверенности.

Земельный департамент Дубая подтверждает, что дистанционные процедуры регистрации продажи могут включать видеозвонки с записью. Он также признаёт представителей, действующих по надлежащим образом оформленным доверенностям.

Доверенность, оформленную за пределами ОАЭ, не всегда можно использовать сразу. По данным DLD, зарубежная доверенность должна пройти соответствующее нотариальное заверение и легализацию, прежде чем её примут для сделки с недвижимостью в Дубае.

Обычно это включает заверение в стране подписания документа, удостоверение в соответствующем дипломатическом представительстве ОАЭ и окончательное оформление в ОАЭ. Точная процедура зависит от страны выдачи.

Предоставляемые полномочия также должны ограничиваться тем, что действительно необходимо. Представителю может понадобиться право подписывать документы о покупке, представлять вас в DLD, оплачивать регистрационные сборы или получать свидетельство о праве собственности. Это не означает, что представитель должен автоматически получать неограниченные полномочия продавать, закладывать объект или получать средства от имени владельца.

Покупка из-за рубежа меняет характер рисков

Когда вы осматриваете объект лично, вы замечаете то, что редко попадает в буклет: шум транспорта, стройку поблизости, состояние коридора, качество лифтов и то, останется ли открытым обещанный вид.

Покупатель, находящийся в Лондоне, Берлине или Мумбаи, видит лишь то, что решит показать человек с камерой.

Именно поэтому удалённая покупка требует больше проверок, а не меньше.

Для готового объекта попросите непрерывный видеотур по самому юниту в реальном времени. Просмотр должен включать вход, коридор, лифты, парковку, вид из окон, общие зоны и ближайшее окружение. По возможности организуйте независимую инспекцию, а не полагайтесь только на агента продавца.

При покупке на стадии строительства (off-plan) задача иная. Готового юнита ещё не существует, поэтому покупатель должен изучить регистрацию проекта, застройщика, эскроу-счёт, ход строительства, планировку юнита и договор купли-продажи. Красивая шоу-квартира помогает понять задуманный дизайн, но это не тот объект, который вы покупаете.

В Propify мы рассматриваем удалённую покупку как процесс проверки. Мы сравниваем обещанное с тем, что можно подтвердить официальными реестрами, договорными документами, рыночными данными и непосредственным осмотром.

Что выбрать иностранному покупателю: готовую недвижимость или off-plan?

Иностранцы могут покупать в разрешённых зонах как готовые объекты, так и строящиеся. Ни один из вариантов не лучше по умолчанию.

Когда разумнее выбрать готовый объект

Готовый объект можно осмотреть до покупки. Покупатель может изучить реальный юнит, здание, вид и окрестности, а не полагаться на планы на будущее.

Готовая недвижимость также может начать приносить арендный доход вскоре после переоформления. Существующие сделки купли-продажи и аренды часто упрощают оценку рыночной стоимости и реального арендного спроса.

Но у готовых объектов есть свои риски. По юниту может быть задолженность по сервисным сборам, действующая ипотека, несогласованные перепланировки или арендатор, чей договор продолжает действовать после продажи. Старые здания также могут требовать больше обслуживания, чем следует из объявления.

Низкая цена на вторичном рынке — не обязательно выгодная сделка, если у здания высокие сервисные сборы, слабое управление или серьёзные проблемы с техническим обслуживанием.

Когда разумнее выбрать off-plan

Строящиеся проекты часто предлагают поэтапные планы оплаты. Вместо того чтобы платить большую часть цены сразу, покупатель вносит платежи в ходе строительства, а в некоторых случаях и после передачи ключей.

Это может упростить структурирование покупки, особенно для покупателей, которым не нужен немедленный арендный доход.

Off-plan также открывает доступ к новым проектам и может позволить покупателям на раннем этапе выбрать предпочтительную планировку, этаж или вид.

Однако рассрочку не следует путать со скидкой. Объект с длительным планом оплаты может стоить дороже сопоставимого готового жилья. Покупателям стоит сравнивать итоговую цену за квадратный фут, а не только сумму первоначального бронирования.

Другой важный фактор — время. Арендный доход не начнёт поступать, пока объект не будет передан и готов к заселению. Если строительство задержится, покупателю, возможно, придётся ждать дольше, чем ожидалось.

Как купить недвижимость в Дубае из-за рубежа

Хотя каждая сделка уникальна, грамотно организованная покупка из-за рубежа обычно проходит по одной и той же общей схеме.

1. Начните с цели, а не с проекта

Многие международные покупатели начинают с вопроса, какой проект в Дубае им купить. Обычно это слишком рано.

Первый вопрос должен звучать так: какую задачу должен решать объект?

Должен ли он сразу приносить арендный доход? Станет ли он через три года семейным домом? Ищет ли покупатель квартиру для отдыха, долгосрочное средство сохранения капитала или объект, который может помочь в будущем получить резидентство?

Разные цели ведут к разным объектам.

Покупателю, который планирует переезд с детьми, могут быть важны школы, парки, площадь жилья и предсказуемое время в пути. Инвестора, ориентированного на краткосрочную аренду, больше интересуют туристический спрос, лицензирование, меблировка и расходы на управление. Тому, кто рассчитывает на долгосрочный доход, может подойти здание с умеренными сервисными сборами и широкой базой арендаторов.

Propify начинает с определения бюджета, планируемого использования, срока владения и допустимого уровня риска. Только после этого мы сравниваем комьюнити, застройщиков и конкретные юниты.

2. Рассчитайте реальный бюджет покупки

Одна из самых распространённых ошибок — считать рекламную цену полной стоимостью.

На практике покупателю, возможно, также придётся оплатить:

• Регистрационные сборы Земельного департамента Дубая

• Услуги регистрационного трасти и выдачу свидетельства о собственности

• Комиссию брокера

• НДС на профессиональные услуги

• Сбор застройщика за NOC при перепродаже

• Расходы на оценку и оформление ипотеки

• Сборы за регистрацию ипотеки

• Юридические услуги или сопровождение сделки

• Расходы на банковские переводы и конвертацию валюты

• Первоначальные сервисные сборы

• Депозиты за коммунальные услуги и охлаждение

• Расходы на инспекцию и приёмку (snagging)

• Мебель и подготовку объекта

Регистрационный сбор DLD обычно составляет 4% от стоимости объекта. Распределение расходов по сделке между покупателем и продавцом может быть предметом переговоров, но международным покупателям стоит закладывать бюджет с запасом и не рассчитывать, что продавец возьмёт на себя часть сбора.

В типичной сделке на вторичном рынке может также взиматься брокерская комиссия около 2% плюс НДС. Это коммерческий платёж, а не государственный сбор, и его нужно подтвердить в письменной форме.

Пример полной стоимости

Предположим, иностранный покупатель приобретает готовую квартиру за AED 1,5 млн, это примерно USD 408 000.

Сбор DLD в размере 4% составит AED 60 000. Если применяется брокерская комиссия 2%, добавится ещё AED 30 000 плюс AED 1 500 НДС на брокерские услуги.

Затем покупателю нужно будет добавить расходы на трасти, свидетельство о собственности, NOC, инспекцию и переоформление.

Таким образом, реальная стоимость приобретения превысит AED 1,59 млн ещё до учёта меблировки, коммунальных депозитов и резерва на непредвиденные расходы.

Этот расчёт важен при сравнении доходности. Арендную доходность следует рассчитывать от всей вложенной суммы, а не только от рекламной цены объекта.

3. Выберите район, прежде чем привязываться к конкретному юниту

Здание должно соответствовать району, а район — цели покупателя.

Серьёзный анализ локации не ограничивается расстоянием до Downtown Dubai или ближайшего пляжа. Он показывает, кто на самом деле арендует жильё в районе, как долго живут арендаторы, какие площади юнитов наиболее ликвидны и сколько нового предложения находится в стадии строительства.

Район, сильный для квартир с одной спальней, не обязательно так же хорош для больших вилл. Комьюнити, популярное у отдыхающих, может иметь совсем иную сезонную заполняемость, чем устоявшийся жилой район.

Покупателю стоит учитывать:

• Цены фактических сделок

• Реальные, а не заявленные ставки аренды

• Текущее и будущее предложение

• Транспортную доступность

• Школы и семейную инфраструктуру

• Деловые центры

• Возраст здания

• Уровень сервисных сборов

• Типичный профиль арендатора

• Объём сделок перепродажи

Самый полезный вопрос — не «Какой район в Дубае лучший?», а «Какой район имеет смысл для этого покупателя при такой цене?»

4. Проверьте брокера, застройщика и объект

Прежде чем отправлять деньги или что-либо подписывать, проверьте, с кем вы имеете дело.

Земельный департамент Дубая предоставляет официальные сервисы для проверки лицензированных брокеров, брокерских компаний, застройщиков, свидетельств о собственности, статуса проектов и некоторых сведений об объектах. Приложение Dubai REST также даёт пользователям доступ к данным о рынке и проектах.

Брокер должен быть в состоянии предоставить номер своей брокерской карты и реквизиты лицензированной брокерской компании.

При покупке off-plan убедитесь, что застройщик и проект зарегистрированы, а платёжные реквизиты относятся к официальному эскроу-счёту проекта.

При покупке готового объекта проверьте свидетельство о собственности и убедитесь, что продавец является зарегистрированным владельцем или имеет действительные законные полномочия действовать от его имени.

Тревожные сигналы — давление с целью немедленного перевода на личный счёт, отказ предоставить регистрационные данные, обещания гарантированной прибыли от перепродажи и изменение платёжных реквизитов в последний момент.

5. Осмотрите то, что вы действительно покупаете

При покупке готового жилья удалённый просмотр должен показывать сам юнит, а не другую квартиру с такой же планировкой.

Попросите показать вид из каждой основной комнаты, состояние кухни и ванных комнат, следы протечек, работу кондиционирования, места для хранения, парковку и общие зоны.

Поэтажный план нужно сравнить с фактическим юнитом. Если стены перенесены, балконы застеклены или добавлены комнаты, выясните, были ли эти изменения согласованы.

Для вилл инспекция ещё важнее. Крыша, наружные стены, гидроизоляция, системы кондиционирования, бассейны и ландшафт могут повлечь значительные расходы, которые незаметны во время короткого видеозвонка.

Для off-plan уточните точный номер юнита, этаж, ориентацию, площадь и соседние участки. Вид на море или панораму города в рекламных материалах может не совпадать с видом из выбранного юнита. Будущая застройка соседних участков также может изменить вид, который поначалу кажется ничем не загороженным.

6. Изучите документы до бронирования

Форма бронирования — это не просто формальность, чтобы закрепить за собой юнит. Она может создавать реальные финансовые обязательства.

Прежде чем вносить сумму бронирования, проверьте:

• Какой именно юнит бронируется

• Согласованную цену покупки

• Площадь юнита

• Закреплённые места для парковки и хранения

• Даты платежей

• Условия возврата средств

• Срок подписания основного договора

• Что происходит, если в финансировании отказано

• Что происходит, если покупатель пропускает срок

• Входит ли платёж за бронирование в цену покупки

Всё, что существенно для решения, должно быть зафиксировано письменно. Устные обещания о скидках, мебели, видах, арендной доходности или сроках сдачи трудно отстоять, если их нет в договоре.

7. Пройдите комплаенс-проверки

Покупка недвижимости в Дубае подлежит контролю в рамках противодействия отмыванию денег.

Иностранного покупателя могут попросить предоставить паспорт, подтверждение адреса, банковские выписки и документы, объясняющие происхождение средств на покупку.

В зависимости от обстоятельств покупателя подтверждением могут служить доход от работы, прибыль от бизнеса, доход от инвестиций, наследство или продажа другой недвижимости.

Цель не только в том, чтобы показать, что у покупателя достаточно денег. Банку-получателю, застройщику, брокеру или другой регулируемой стороне может потребоваться понять, как средства были заработаны и переведены.

Покупателям стоит подготовить эти документы заранее. Затянувшаяся комплаенс-проверка может привести к тому, что покупатель пропустит договорной срок платежа, даже если сами средства у него есть.

Имя покупателя также должно совпадать с именем лица или названием организации, отправляющей деньги. Если средства поступят от супруга, родителя, компании или из другого источника, эту схему нужно раскрыть и согласовать до перевода.

8. Внимательно изучите основной договор купли-продажи

Основной договор заслуживает больше внимания, чем презентация отдела продаж.

Для off-plan договор купли-продажи (SPA) должен описывать график строительства и платежей, условия передачи объекта, допустимые задержки, последствия неисполнения обязательств, спецификацию юнита, корректировку площади и правила переуступки.

Пункт о корректировке площади особенно важен. Итоговая измеренная площадь может отличаться от предварительного плана. В договоре должно быть указано, в каких случаях меняется цена и какие права есть у покупателя, если готовый юнит окажется меньше ожидаемого.

Покупателю также нужно понимать, когда объект можно будет перепродать. Застройщики часто требуют выплатить определённый процент цены, прежде чем разрешат переуступку другому покупателю. Инвестор, планирующий раннюю перепродажу, может обнаружить, что договор этого не допускает или делает её дороже, чем ожидалось.

Для готового объекта на вторичном рынке в договоре должны быть указаны задаток, срок переоформления, условия ипотеки, статус объекта (свободен или сдан в аренду), ответственность за получение NOC и последствия, если одна из сторон не завершит сделку.

9. Безопасно переведите деньги

Безопасность платежей особенно важна, когда покупатель находится за рубежом.

При покупке off-plan платежи следует проводить по проверенным реквизитам застройщика и направлять на официальный эскроу-счёт проекта.

Эскроу-система Дубая требует, чтобы деньги, собранные с покупателей off-plan, зачислялись на соответствующий счёт проекта. Средства высвобождаются в соответствии с регулируемым процессом строительства и реализации проекта. DLD объясняет, как работают эти счета, в своём официальном руководстве по эскроу.

Защита эскроу важна, но она не гарантирует, что объект будет достроен точно в первоначальный срок или принесёт заявленную инвестиционную доходность. Она также не даёт покупателю неограниченного права расторгнуть договор.

Перед переводом денег самостоятельно подтвердите имя получателя, банковские реквизиты, проект и назначение платежа.

Если банковские реквизиты внезапно изменились, не проверяйте это изменение в той же цепочке писем. Свяжитесь с застройщиком или уполномоченным представителем по ранее подтверждённому номеру телефона или через официальный канал.

10. Зарегистрируйте покупку в Земельном департаменте Дубая

Именно регистрация превращает частную договорённость в официально зарегистрированное право на недвижимость.

Земельный департамент Дубая — государственный орган, отвечающий за регистрацию и документальное оформление сделок с недвижимостью в Дубае. DLD предупреждает, что сделки, не зарегистрированные в его реестрах, не получают необходимого правового признания.

Процедура регистрации различается для готовой недвижимости и off-plan.

Регистрация готового объекта

При передаче готового объекта сделка регистрируется в DLD по соответствующей процедуре переоформления. После выполнения условий и завершения переоформления покупатель получает свидетельство о праве собственности на своё имя.

До переоформления продавцу может понадобиться получить NOC, подтверждающий, что застройщик или управляющая компания не возражают против продажи. Задолженности по сервисным сборам и другим платежам, связанным с объектом, как правило, нужно погасить.

Если объект находится в ипотеке, в процессе расчётов и снятия обременения также должен участвовать банк.

Регистрация объекта off-plan

Покупка off-plan первоначально вносится в предварительный реестр недвижимости DLD, который обычно связывают с регистрацией Oqood.

Покупатель должен получить подтверждение того, что конкретный юнит и покупка зарегистрированы. Частный договор купли-продажи не должен быть единственным доказательством сделки.

После завершения строительства, оплаты и выполнения соответствующих требований объект может быть переведён в реестр готовой недвижимости с выдачей свидетельства о праве собственности.

Как правильно проверить проект off-plan

Регистрация проекта — это отправная точка, а не конец анализа.

DLD позволяет покупателям проверить официальный статус проекта и ход строительства. Dubai REST также может предоставить такие сведения, как процент готовности, реальные фотографии проекта и данные эскроу.

Затем покупателю следует изучить коммерческую сторону инвестиции.

Сколько похожих квартир будет сдано в том же комьюнити? Основаны ли прогнозируемые ставки аренды на готовых зданиях или на оптимистичных будущих допущениях? Не берёт ли застройщик существенную наценку за план рассрочки? Сколько останется заплатить при передаче ключей?

Объект, который продвигают с низким первоначальным взносом, всё равно может потребовать крупной суммы за короткий срок. Покупателю стоит сопоставить каждый платёж с ожидаемым доходом и доступной ликвидностью.

Если покупатель планирует взять ипотеку ближе к передаче ключей, на это не стоит рассчитывать заранее. Будущее одобрение ипотеки будет зависеть от дохода, кредитоспособности, политики банка, оценки и статуса объекта на тот момент.

Что проверить перед покупкой объекта с арендатором

Квартира с арендатором может сразу приносить доход, но она же может ограничить свободу действий нового владельца.

Покупателю следует изучить договор аренды, регистрацию в Ejari, размер арендной платы, график платежей, депозит и любые уже направленные уведомления.

Заявленную доходность нужно рассчитывать по фактически выплачиваемой аренде, а не по более высокой ставке, которую, по мнению продавца, можно получить в будущем.

Действующий договор аренды не исчезает просто так при продаже объекта. Покупателю, который собирается сам въехать в жильё, следует получить юридическую консультацию по требованиям к уведомлению применительно к конкретной сделке и не полагаться на устное заверение агента, что арендатор «скорее всего съедет».

Если вам принципиально важно получить объект свободным, это нужно чётко прописать в договоре.

Могут ли иностранцы получить ипотеку в Дубае?

Да. Некоторые банки ОАЭ выдают ипотеку иностранным покупателям, в том числе нерезидентам.

Однако кредитование нерезидентов обычно строже, чем кредитование давно живущих в ОАЭ резидентов. Банк может потребовать более крупный первоначальный взнос, больше финансовых документов и подтверждение стабильного дохода за рубежом.

Право на ипотеку может зависеть от гражданства, страны проживания, возраста, занятости, валюты дохода, текущих долгов, стоимости объекта и выбранного проекта.

Центральный банк ОАЭ устанавливает максимальные коэффициенты LTV (соотношение суммы кредита к стоимости объекта), но это регуляторные пределы, а не гарантированные предложения. Банк может выдать меньшую сумму или отклонить конкретную заявку.

Правила Центрального банка также устанавливают для ипотеки на off-plan более низкий максимальный LTV, чем для ипотеки на подходящие готовые объекты. С действующими регуляторными лимитами можно ознакомиться в CBUAE Rulebook.

Иностранным покупателям, которым нужно финансирование, следует получить предварительное одобрение ипотеки до подписания обязывающей формы бронирования или договора купли-продажи. В противном случае покупатель может взять на себя договорные обязательства, а затем обнаружить, что банк не профинансирует выбранный объект или ожидаемую сумму.

Даёт ли покупка недвижимости в Дубае визу?

Покупка недвижимости может дать иностранному владельцу право подать заявление на резидентство, но само свидетельство о собственности не является резидентской визой.

Один из основных вариантов — десятилетнее «золотое» резидентство (Golden Residence) для инвесторов в недвижимость. Согласно действующим официальным критериям, заявитель должен владеть одним или несколькими подходящими объектами общей учитываемой стоимостью не менее AED 2 млн.

Объекты в ипотеке могут быть приняты с учётом применимых условий и подтверждающих документов от банка. Заявителю всё равно нужно пройти официальную процедуру оформления резидентства.

Официальные требования публикуют сервис Golden Visa Земельного департамента Дубая и Главное управление по делам резидентства и иностранцев (GDRFA).

Могут быть доступны и другие программы резидентства для владельцев недвижимости. Их критерии, срок действия и сборы следует уточнять непосредственно на момент подачи заявления, поскольку условия могут меняться.

Если резидентство — ключевая цель, Propify может помочь покупателю подобрать потенциально подходящие объекты и скоординировать работу с профильными специалистами. Однако окончательное решение всегда остаётся за компетентными органами ОАЭ.

Сколько стоит владение недвижимостью в Дубае?

Крупнейшая регулярная статья расходов для многих владельцев квартир и жилья в комьюнити — ежегодный сервисный сбор.

Сервисные сборы покрывают управление и обслуживание общих зон и инфраструктуры. В зависимости от проекта это может включать охрану, уборку, лифты, бассейны, тренажёрные залы, озеленение, страхование здания, коммунальные услуги общих зон и взносы в резервный фонд.

Сумма может существенно различаться даже у двух зданий в одном районе. Проект с инфраструктурой курортного уровня может приносить более высокую аренду, но и взимать заметно больше каждый год.

Индекс сервисных сборов (Service Charge Index) от DLD позволяет покупателям и владельцам проверить сервисные сборы, утверждённые RERA.

Покупателю не стоит полагаться только на последний счёт продавца. Лучше по возможности изучить утверждённые сборы за несколько лет и понять, взимается ли дополнительная плата за потребление или охлаждение.

Зарубежные владельцы могут также оплачивать управление объектом, услуги по сдаче в аренду, обслуживание, страхование и коммунальные услуги в периоды простоя. Меблированные объекты и объекты для краткосрочной аренды обычно требуют более крупного операционного бюджета, чем обычная долгосрочная аренда без мебели.

Как рассчитать реальную арендную доходность?

Недвижимость в Дубае часто продвигают с указанием валовой арендной доходности. Этот показатель полезен, но это не та сумма, которая остаётся у владельца.

Валовая доходность рассчитывается так:

Годовая аренда ÷ цена покупки × 100

Более точный показатель — чистая доходность:

Годовая аренда минус годовые расходы на владение ÷ полная стоимость приобретения × 100

Полная стоимость приобретения должна включать регистрацию, брокерские услуги, финансирование, меблировку и прочие расходы, необходимые, чтобы объект можно было сдать.

Годовые расходы могут включать сервисные сборы, управление, обслуживание, страхование, комиссию за сдачу в аренду, простой и замену мебели.

Представьте, что квартира стоит AED 1 млн и, по расчётам, будет приносить AED 75 000 годовой аренды. Заявленная валовая доходность — 7,5%.

Если затем владелец платит AED 15 000 за сервисные сборы, управление, обслуживание и расходы, связанные с простоем, доход снижается до AED 60 000. Если учесть ещё и расходы на покупку, чистая доходность окажется значительно ниже 7,5%.

Это не обязательно делает объект неудачной инвестицией. Это лишь означает, что решение должно основываться на реальных цифрах.

Есть ли в Дубае налоги на недвижимость?

В Дубае нет традиционного ежегодного налога на недвижимость, который взимается во многих других странах. Кроме того, в ОАЭ, как правило, не взимается подоходный налог с заработной платы физических лиц.

Тем не менее называть недвижимость в Дубае полностью «свободной от налогов» неточно.

Покупатель оплачивает регистрационные сборы и может платить НДС на профессиональные услуги. Для коммерческой недвижимости последствия по НДС иные, чем для жилой. Деятельность с недвижимостью через компанию или по лицензии может также повлечь последствия по корпоративному налогу.

Федеральная налоговая служба ОАЭ (FTA) поясняет, что доход от инвестиций в недвижимость, которые физическое лицо осуществляет в личном качестве, может не облагаться корпоративным налогом ОАЭ, если для этой деятельности не требуется лицензия. Для компаний, коммерческой недвижимости и лицензируемой деятельности могут действовать иные правила. У FTA есть специальное руководство по инвестициям физических лиц в недвижимость.

Иностранным владельцам также нужно учитывать правила своей страны.

Лицо, которое остаётся налоговым резидентом Германии, Великобритании или другой юрисдикции, может быть обязано декларировать там доход от аренды или прирост капитала в Дубае. Благоприятный налоговый режим в ОАЭ не отменяет автоматически налоговых обязательств за рубежом.

Консультация по международному налогообложению особенно важна, если объект будет оформлен на компанию, в совместную собственность с членами семьи или как часть международного наследственного планирования.

Может ли зарубежный владелец сдавать объект в аренду?

Да. Иностранные владельцы могут сдавать свою недвижимость в Дубае в аренду, продолжая жить за рубежом.

Большинство зарубежных арендодателей назначают лицензированного управляющего, который размещает объявления, проверяет арендаторов, готовит документы по аренде, собирает арендную плату и координирует обслуживание.

Договор аренды должен быть зарегистрирован через соответствующую процедуру Ejari.

В договоре управления должно быть чётко указано:

• Какие услуги включены

• Как собирается арендная плата

• У кого хранится гарантийный депозит арендатора

• Какой ремонт требует согласования с владельцем

• Какой лимит расходов действует в экстренных случаях

• Как часто владелец получает отчёты

• Как можно расторгнуть договор

В подходящих объектах возможна и краткосрочная аренда, но сдача жилья для отдыха (holiday homes) регулируется. Объект должен соответствовать требованиям к лицензированию и эксплуатации. Высокую посуточную ставку не стоит путать с высокой годовой прибылью, ведь краткосрочная аренда влечёт расходы на меблировку, коммунальные услуги, комиссии платформ, уборку, управление и сезонный простой.

Могут ли иностранцы наследовать недвижимость в Дубае?

Недвижимость, принадлежащая иностранцу, не переходит автоматически к государству после смерти владельца.

DLD поясняет, что переход недвижимости иностранного владельца к наследникам регистрируется на основании документов, утверждённых в ходе соответствующего судебного процесса в Дубае.

Тем не менее международным владельцам стоит заранее позаботиться о наследовании. На судьбу объекта могут влиять структура собственности, семейные обстоятельства, завещания и законы, связанные с гражданством и местом жительства владельца.

Покупателю дорогостоящего объекта или того, кто формирует более широкий портфель в Дубае, следует получить консультацию по наследованию, а не оставлять этот вопрос нерешённым.

Самые распространённые ошибки иностранных покупателей

Первая — покупка ради плана рассрочки. Небольшая сумма бронирования создаёт ощущение, что дорогой объект доступен, но реальным обязательством остаются полная цена и график платежей.

Вторая — воспринимать заявленную аренду как подтверждённый доход. Запрашиваемые ставки аренды — это не то же самое, что фактические сделки аренды, а прогнозируемая будущая аренда — не гарантия.

Третья — игнорирование сервисных сборов. Здание с обширной инфраструктурой может выглядеть привлекательнее, но давать более низкую чистую доходность.

Ещё одна частая ошибка — переплата за известного застройщика без сравнения юнита с готовыми альтернативами. Сильный застройщик может снизить некоторые риски, но бренд не делает разумной каждую стартовую цену.

Удалённые покупатели также иногда ориентируются на общий рост Дубая, упуская из виду предложение на выбранном микрорынке. Дубай как город может показывать сильные результаты, тогда как конкретное здание или юнит отстаёт, потому что поблизости сдали слишком много похожих объектов.

И наконец, покупатели часто планируют покупку, но не выход из инвестиции. Перед покупкой спросите себя, кто, вероятнее всего, купит у вас этот объект в будущем. У очень необычной планировки, слишком большого люксового юнита или здания, где большинство квартир принадлежит инвесторам, круг покупателей при перепродаже может оказаться уже.

Как Propify помогает иностранным покупателям

Покупка недвижимости из-за рубежа не должна означать принятие решений по буклету в надежде, что готовый результат совпадёт с обещанным.

Propify помогает международным покупателям выстроить покупку с самого начала. Сначала мы определяем, для чего предназначен объект: для личного проживания, арендного дохода, роста капитала или сочетания этих целей.

Затем мы сравниваем подходящие районы, проекты и конкретные юниты по реальным рыночным факторам: цене, площади, сервисным сборам, арендному спросу, будущему предложению, условиям оплаты и вероятному кругу покупателей при перепродаже.

Для покупателей, которые не могут приехать в Дубай, мы можем организовать просмотры в реальном времени и проверки на месте, помочь проверить информацию о проекте и брокере, разъяснить расходы на покупку и поддерживать связь на всех этапах — бронирования, проверки, регистрации и передачи ключей.

Если нужна профильная консультация, мы также можем скоординировать работу с ипотечными консультантами, юристами по сделкам с недвижимостью, налоговыми специалистами, инспекторами недвижимости и управляющими компаниями.

Наша цель — не порекомендовать объект с самым впечатляющим буклетом, а помочь вам выбрать недвижимость, которая остаётся разумным выбором и после того, как маркетинговая презентация закончилась.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Дубае?

Да. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость во фрихолд в зонах, отведённых для иностранной собственности.

Нужна ли резидентская виза ОАЭ для покупки недвижимости?

Нет. Для покупки подходящей недвижимости в Дубае резидентская виза ОАЭ, как правило, не требуется.

Могу ли я купить недвижимость в Дубае, живя за границей?

Да. Большую часть сделки можно организовать удалённо. В зависимости от сделки финальные шаги можно выполнить через утверждённую дистанционную процедуру или по надлежащим образом легализованной доверенности.

Могут ли иностранцы покупать и квартиры, и виллы?

Да. Иностранные покупатели могут приобретать квартиры, виллы, таунхаусы и другие подходящие типы недвижимости в отведённых для этого зонах.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость off-plan?

Да. Иностранцы могут покупать юниты в зарегистрированных строящихся проектах. При этом следует проверить проект, застройщика, эскроу-счёт и регистрацию конкретного юнита.

Достаточно ли паспорта, чтобы купить недвижимость в Дубае?

Паспорт — основной документ, удостоверяющий личность, но покупателю также могут понадобиться подтверждение адреса, банковские выписки и документы об источнике средств.

Может ли турист купить недвижимость в Дубае?

Да. Как правило, для покупки подходящей недвижимости во фрихолд резидентство в ОАЭ не требуется.

Платят ли иностранные покупатели повышенные регистрационные сборы?

Как правило, в Дубае нет отдельной надбавки для иностранных покупателей. Применимые регистрационные и транзакционные расходы зависят от объекта и сделки, а не просто от гражданства покупателя.

Могу ли я получить ипотеку, если не живу в ОАЭ?

Это возможно. Некоторые банки предлагают ипотеку нерезидентам, но требования к первоначальному взносу и документам могут быть выше.

Даёт ли покупка недвижимости в Дубае резидентство автоматически?

Нет. Владение недвижимостью может стать основанием для заявления на резидентство при соблюдении требований, но резидентство не выдаётся автоматически.

Недвижимость какой стоимости нужна для Golden Visa?

По действующей программе для инвесторов в недвижимость владение подходящими объектами общей учитываемой стоимостью не менее AED 2 млн может стать основанием для заявления на десятилетнее «золотое» резидентство при соблюдении остальных требований.

Могу ли я сдавать свою недвижимость в аренду из-за рубежа?

Да. Зарубежный владелец может назначить лицензированную компанию для управления объектом и его сдачи в аренду.

Полностью ли освобождён от налогов доход от недвижимости в Дубае?

Не обязательно. Режим ОАЭ может быть благоприятным для личных инвестиций в недвижимость, но у владельца всё равно могут быть обязательства в стране его налогового резидентства. Коммерческая, корпоративная и лицензируемая деятельность также может облагаться иначе.

Заключение

Иностранцы могут законно покупать недвижимость в Дубае, и, как правило, им не нужно жить в ОАЭ до покупки. В отведённых фрихолд-зонах доступны как готовые, так и строящиеся объекты, а значительную часть процесса покупки можно пройти из-за рубежа.

Однако юридическая возможность купить — это только начало.

Успешная покупка требует понимания района, здания, договора, полной стоимости приобретения и реального рынка аренды или перепродажи. Удалённым покупателям нужно особенно тщательно проверять участников сделки, предлагаемый объект и счёт, на который поступают их деньги.

Дубай предлагает международным покупателям прозрачную систему регистрации, широкий выбор фрихолд-комьюнити и доступ к одному из самых интернациональных рынков недвижимости в мире. Но качество результата по-прежнему зависит от качества решения.

Propify помогает иностранным покупателям перейти от общего интереса к тщательно взвешенной покупке. Ищете ли вы дом, доходную недвижимость или долгосрочную инвестицию, мы поможем сравнить варианты и провести весь процесс из-за рубежа.